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業主拒交物業費的理由及責任
發布者:admin 發布時間:2015/7/17 10:01:45 閱讀次數:

  《現代物業·新業主》2015年第6期/總第327期

        作者:彭家祥  毛志遠

        拒交物業服務費是業主最習慣的“維權”手段。只要與房屋及業主生活相關的問題沒有得到解決,無論問題是否與物業管理公司有關,一些業主都習慣用拒交物業服務費進行所謂的維權。事實上,物業管理公司只是一個企業,相關法律法規賦予及物業服務合同約定物業管理公司的責任和義務,只是有限的責任和基本的義務,物業服務費不是保全費,物業管理人員不是萬精油,物業服務企業不能包治百病。

        業主拒交物業服務費,通常有八個方面的理由。

        一、房屋質量問題

        以房屋漏雨、窗戶透氣、室內返潮等為由,拒交物業服務費。是業主不交物業管理費的最常見理由。房屋漏水等質量問題與物業管理公司并沒有關系。

        房屋漏水等質量責任劃分,分兩個階段,八種情況。第一階段是保修期內漏水問題;第二階段是已過保修期的漏水問題。每個階段根據責任區域劃分及是否對房屋相關部位或結構進行改動,又各分為四種情況。具體責任主體詳見表1。

                                                                                                 

         二、鄰里糾紛問題

        鄰居放鞭炮將陽臺紙箱點著了,樓上業主向樓下扔紙屑、煙頭,鄰居養寵物,鄰居出租房屋,油煙噪音擾民等引起鄰里糾紛,也是部分業主拒交物業服務費的理由。

        少數鄰居日常生活中的不自覺行為,確實給相關業主帶來了煩惱和不便,一些業主往往認為這些煩惱和不便是物業管理公司不作為造成的,并將怨氣發泄到物業管理公司身上,甚至采取拒交物業服務費的方式對抗物業管理公司。

        國家物業管理條例及地方物業管理法規,賦予物業服務企業關于鄰里糾紛的處理責任及權力,僅限于協助和勸阻。鄰里糾紛,絕大多數屬于道德層面,物業服務企業無權強制徹底解決。

        三、社區安全問題

        被盜及車輛被劃,是社區安全管理工作中最為突出的兩個問題,被盜及車輛被劃拒交物業服務費也屢見不鮮。但發生盜案和車輛被劃物管到底承不承擔責任,須視不同情況,進行具體分析。

        發生盜案,如屬于業主自家防范漏洞,則與物管無關,因為物管巡邏的只是公共區域;如果行竊者是從正門進入,物管按照服務合同約定進行了必要的登記等手續,或者行竊者盜走的是非常難發現的小物件,與物管無關;行竊者進門時物管未按合同約定進行登記等手續,導致業主被盜,物管負一定的責任。

        車輛被劃傷。須看物管如何收費,如果停在車庫或公共停車場,按照合同物業管理公司只提供巡邏、衛生打掃、用電照明等服務,車輛劃傷物管不負責任;如果合同約定物管有保管義務,物業管理公司要按比率賠償。

        四、物業老化問題

        隨著物業使用年限增加,小區綠化黃土裸露、游樂設施銹蝕腐爛、設施設備老化損壞、墻磚地磚脫落缺失等,是物管區域逐漸破敗的主要問題,一些業主認為小區越來越舊、環境越來越差,是物業管理公司維修不及時,履職不到位造成的,因此拒交物業服務費。而實際是,物管無錢更換。

        正常情況下,小修應由物管直接進行;如果是大中修及更新改造就要動用維修資金,需要向業主委員會進行申請。但目前,一些物業管理公司收取上來的物業服務費、車輛停泊服務費可能只夠維持人員開支和公共能耗等日常費用,而維修資金應急使用多限于電梯、消防、漏水等影響業主正常生活和安全的項目。因此,小區草坪補植、游樂設施更換等公共維修改造項目破敗老化,資金無法保障是主因。

        五、停水停電問題

        停水停電、水壓電壓不穩、煤氣不通、手機信號差等,也是業主投訴物管并拒交物業服務費的理由。特別是一些新建項目,因地理位置偏僻,小區周邊施工復雜、公共配套不完善、或者野蠻施工挖斷管網線路,造成頻繁停水停電、水壓電壓不穩、不通煤氣及手機無信號等。一些業主在反復訴求無果的情況下,將怨氣撒在物業管理公司身上,投訴物管不作為或者拒交物業服務費。

        事實上,水是由自來水公司管控和收費,電是由供電公司管控和收費,煤氣由煤氣公司管控和收費,信號是由網絡公司管控和收費,水電氣不正常和物業管理公司并無關聯。

        六、侵權轉嫁問題

        相鄰業主違建、一樓業主種菜、信號基站輻射、相鄰工地擾民、相鄰建筑影響通風采光等問題,業主本可以收集證據,通過法律手段追究侵權人責任??梢恍I主認為依法維權煩瑣,于是將侵權責任轉嫁到物業服務企業身上,統統歸咎于物業管理公司不作為,并采取拒交物業服務費加以對抗。

        業主這種將一切責任轉嫁給物業管理公司拒交費的做法,顯然是侵害了物業服務企業及廣大業主的權益,物業服務企業及業主委員會可以通過法律手段追償。

        七、物業服務問題

        業主以物業服務質量差,如樓道衛生打掃不徹底、公共綠化帶雜草清理不及時、路燈樓道燈損壞未及時維修、規定的崗位無人值守、物業侵占公共收益等原因拒交物業服務費,也較為普遍。

        這些問題,確實屬于物業服務企業的責任。業主可以直接向物業服務企業反映,也可以通過業主委員會與物業服務企業交涉,或者向政府主管部門投訴及收集證據到法院起訴物管。物業管理公司的行為如果確實損害了業主的利益,造成業主損失的,小區業主委員會可以依法按照合同約定解聘物業服務企業,主管部門可以責成物業服務企業整改并實施物管誠信記錄扣分。

        需要說明的是,物業服務屬于公共性服務,小區物業服務質量,不是以一兩個業主口頭上的好惡或主觀感受作為評判依據的,物業服務質量,應該由業主委員會依據物業服務合同,進行監督,由業主大會按照物業服務質量標準進行綜合評價。拒交物業服務費只會讓小區陷入惡性循環,其損失最大的還是小區業主。

        八、特殊訴求問題

        垃圾中轉站距離太近、沒有車位停車、公交線路少、不能辦房產證、小孩無法入學、特約服務不應該收費等。這些問題雖然與業主生活息息相關,但與物業服務企業的本職工作并沒有直接關系,業主要理解,物業管理公司屬于服務性行業,工作性質雖然有公共管理和服務的內容,但其一切工作行為必須依法進行,職權范圍內的必須嚴格執行和落實,超出職權范圍的,只能協助業主或業主委員會向有關部門反映。業主不能以特殊訴求未得到解決而拒交物業服務費。

        國務院《物業管理條例》第七條規定,業主在物業管理活動中,應按時交納物業服務費用。由此可見,業主按時交納物業服務費是一項法定義務。只要物業管理公司依據合同提供了基本物業服務,業主都應該交納物業服務費,這也是合同義務。業主要明白,物業公司畢竟是企業,不可能長期貼錢服務。

        當然,業主拒交物業服務費,抗議侵權的起源并沒有錯。解決業主拒交物業服務費,需要從源頭抓起,具體來講,必須抓好五個方面的工作。一是加大宣傳力度,提高業主依法維權意識;二是強化房屋及與業主生活相關的服務性行業或部門的自律和監管,開發建設單位、物業服務單位、供水供電單位、網絡通信單位等要自覺規范服務行為,城管、環衛、公安、環保等部門要創新管理方法,要想方設法避免或減少各種對業主正常生活的影響;三是暢通業主投訴渠道,要建立健全業主投訴及協調渠道,包括建立快速訴訟通道,確保業主訴求,協調更順暢、解決更及時;四是重視基層組織建設,特別是業主委員會建設,要指導和監督小區業主委員會的組建運行工作,要幫助業主選好當家人,讓小區業主委員會真正依法履責當家,并在物業服務活動中發揮正面監督作用;五是建立物業誠信服務體系,將企業行為和業主行為全部納入社會誠信管理系統。

 

 

 

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